IRPF en la venta de una vivienda: cuándo pagar y cuándo estás exento

Tomar la decisión de vender tu piso conlleva una serie de implicaciones fiscales de las cuales es crucial estar al tanto. Uno de los aspectos más relevantes es el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), que se aplica a las ganancias obtenidas en la venta de una vivienda. En este artículo, te explicamos cuándo corresponde pagar este impuesto por la venta de una vivienda y en qué circunstancias puedes estar exento.

IRPF en la venta de una vivienda: ¿qué hay que declarar a Hacienda?

Cuando realizas la venta de una propiedad, estás generando una ganancia patrimonial que debe ser declarada a Hacienda. El IRPF es un impuesto que grava esta ganancia patrimonial y puede representar una parte significativa del dinero que recibirás por la venta de tu vivienda. Para calcular el IRPF por la venta de tu vivienda, es importante que consideremos varios factores:

• Establecer el valor de adquisición: este es el precio que pagaste originalmente por la vivienda. Incluye el precio de compra, así como los gastos asociados, como notarios, impuestos y comisiones.
• Añadir mejoras y gastos: si realizaste mejoras en la propiedad o tuviste gastos relacionados con la venta, estos pueden reducir la ganancia patrimonial sujeta a impuestos.
• Precio de venta: el precio de venta es la cantidad de dinero por el cual vendes tu vivienda.

La ganancia patrimonial se calcula restando el valor de adquisición (incluyendo mejoras y gastos) al precio de venta. Sobre esta ganancia, se aplican las correspondientes tarifas del IRPF por venta de un inmueble, que varían según el importe de la ganancia y el período de tenencia de la propiedad.

¿Cómo calcular el IRPF por la venta de una vivienda?

Consulta la tabla del IRPF vigente en tu país*.

El IRPF es una obligación fiscal sobre las ganancias obtenidas al vender activos, incluyendo inmuebles. Si decides vender tu piso, es necesario que declares el beneficio o la pérdida en tu declaración de la renta. Este beneficio se determina restando el precio original de compra al precio de venta del inmueble.

A la ganancia obtenida se le aplican los siguientes tramos y porcentajes del IRPF: 

Así, según la ganancia que obtengas de la venta, deberás aplicar el porcentaje correspondiente para calcular cuánto deberás abonar en concepto de IRPF.

Es fundamental comprender que las normativas fiscales, incluyendo el IRPF de la venta del piso, pueden experimentar cambios con el tiempo. Por lo tanto, resulta altamente aconsejable contar con un equipo de expertos o ponerse en contacto con la autoridad tributaria local antes de proceder a vender tu casa. Si en algún momento te has preguntado: «¿Si vendo mi casa, cuánto tengo que pagar a Hacienda?», es esencial tener en mente que las implicaciones tributarias pueden variar dependiendo de diversos factores, como la ganancia patrimonial y el período de propiedad de la vivienda. Nuestro equipo de profesionales te proporcionará la información más actualizada y te ayudará a tomar decisiones informadas para minimizar tus obligaciones fiscales de manera legal y eficiente.

¿Cuándo puedes estar exento de pagar el IRPF?

Existen situaciones en las que puedes estar exento de pagar el IRPF por la venta de tu vivienda. 

• Vivienda habitual: si vendes tu vivienda habitual  y reinviertes la totalidad del importe de la venta  en la adquisición de otra vivienda también habitual en un plazo de dos años, podrás aplicar una exención a las ganancias obtenidas.
• Mayores de 65 años: las personas que superen esta edad pueden beneficiarse de una exención parcial o total del IRPF al vender su vivienda habitual sin necesidad de reinvertir el importe de la venta.

Exención del IRPF en la venta de una vivienda heredada

A menudo, hay conceptos erróneos y confusiones en torno a las exenciones fiscales, especialmente cuando se trata de la venta de propiedades heredadas. Uno de los mitos más comunes es que, al heredar una vivienda en España, estás automáticamente exento de pagar el IRPF sobre la ganancia patrimonial que se genere con la venta de esa vivienda. Sin embargo, es fundamental clarificar que no existen exenciones específicas en el IRPF por el mero hecho de vender una vivienda heredada.

Las exenciones en el IRPF relacionadas con la venta de viviendas en España se concentran en los dos supuestos mencionados anteriormente: por vivienda habitual y por mayores de 65 años. Aunque la propiedad provenga de una herencia, para aplicar alguna de las exenciones mencionadas, es imprescindible que se cumplan los requisitos establecidos en cada caso. 

Ejemplo del IRPF por la venta de un vivienda

Supongamos que tenemos una vivienda por 100,000 euros y, años después, la vendemos por 150,000 euros. Tendríamos una ganancia patrimonial de 50,000 euros.

Siguiendo los tramos de IRPF:

Este cálculo es un ejemplo simplificado. Siempre es aconsejable estar informado sobre todas las variables que pueden influir en el cálculo final.

Recuerda que vender tu piso es una decisión importante y estar bien informado te permitirá tomar decisiones acertadas y estar tranquilo respecto a tus obligaciones fiscales.

IRPF por la venta de tu vivienda habitual 

Los beneficios obtenidos de la venta de tu piso están libres de IRPF si se utilizan para adquirir otra vivienda. Si solo utilizas una porción del beneficio para esta compra, solo esa porción estará libre de impuestos.

Tienes un período de dos años para realizar esta reinversión, y el orden de las transacciones no importa. Es decir, puedes comprar tu nueva vivienda antes o después de vender la anterior y aún calificar para la exención.

Para que un inmueble sea reconocido como residencia principal, debes haber vivido en él al menos tres años. Sin embargo, hay circunstancias especiales, como divorcios, matrimonio, atención a familiares con enfermedades serias o cambios laborales, donde este requisito no aplica.

¿La ganancia patrimonial por la venta de un inmueble repercute en el IRPF?

En cuanto a la ganancia patrimonial al vender un inmueble, debemos tener en cuenta que habrá que tributar en el IRPF por el beneficio obtenido si el importe que recibimos de la venta supera lo que originalmente pagamos por la vivienda. Es decir, si el ingreso de la venta es superior al gasto que tuviste al adquirirla.